Prvi korak nakon odluke o gradnji kuće je provjeriti da li se parcela na kojoj planirate graditi nalazi u građevinskom području i koja je namjena parcele. To je vidljivo u prostornom planu vaše općine ili grada, a dokumente prostornog uređenja možete potražiti na službenim internetskim stranicama grada ili općine. Za više informacija o tome što se na određenom prostoru može, a što ne smije graditi, te koje dozvole su vam potrebne, obratite se nadležnom uredu za graditeljstvo i prostorno uređenje u mjestu u kojem planirate graditi. Poželjno je zatražiti uvjete gradnje, za koje se plaćaju biljezi i čeka nekoliko dana.
ODABIR ARHITEKTA
Nakon što ste utvrdili da postoji mogućnost gradnje na parceli, sljedeći korak postupka gradnja kuće je odabir arhitekta. Važno je napomenuti da kod odabira arhitekta ne smije biti presudna samo cijena (po principu najjeftinije ponude) 
već je najvažnije odabrati arhitekta čiji vam se rad i stil sviđa, te da ste vidjeli njegove reference. To je izrazito bitno jer je tijekom projektiranja izrazito važna međusobna suradnja i komunikacija arhitekta i investitora, jer u konačnici rezultat dobre suradnje je projekt kojim su zadovoljni i investitor i arhitekt. Važno je odabrati arhitekta u kojeg imate povjerenja jer problemi nastaju kad investitor nije zadovoljan projektom, te sam ili uz pomoć izvođača počinje mijenjati i preprojektiravati projekt. Kao i u svakom poslu preporuka dobro izvedenog projekta od osobe u koju imate povjerenja uvijek će dobro doći. Tako ćete biti sigurniji u to da će gradnja kuće proći uspješno.
PRVI SASTANAK, PROJEKTNI ZADATAK, PONUDA
Nakon odluke o odabiru arhitekta slijedi prvi sastanak na koji je potrebno donijeti svu dokumentaciju (vlasnički list, izvod iz katastra ne stariji od 6 mjeseci, uvjete gradnje…), te ako je moguće nekoliko slika parcele kako bi se dobio uvid u prostor. Ponekad dokumentacija nije dovoljna, te je potrebno izaći na teren kako bi se vidjelo pravo stanje. Također je potrebno od strane investitora napraviti projektni zadatak u kojem će biti opisane sve želje i potrebe. Projektni zadatak je vrlo bitan, kako bi se točno utvrdio opseg posla.
On mora sadržavati kratki opis kuće, što preferirate i kako vi vidite svoju buduću kuću:
- kakav stil kuće (moderan, rustikalan, hi-tech, klasičan…)
- prizemnica, katnica
- ravni ili kosi krov
- broj soba, kupaonica…
- bazen, teretana, prostor za hobi, garaža,….
Vrlo važna stvar prije samog početka projektiranja je odrediti budžet.
Na temelju svih tih podataka i procjeni opsega projekta, arhitekt daje ponudu. Nakon prihvaćanja ponude započinje se sa projektom.
PROJEKT, DOZVOLE
Važno je definirati koliko će kuća imati kvadrata, jer o tome ovisi daljnja procedura za dobivanje dozvola:
A) – za kuće čija je građevinska (bruto) površina manja ili jednaka 400 m² nisu vam potrebne lokacijska i građevinska dozvola, već vam je potrebno rješenje o uvjetima građenja.
B) – ukoliko kuća ima više od 400 m² tada se ide na lokacijsku dozvolu i potvrdu glavnog projekta (građevinsku dozvolu).
Većina kuća najčešće ne prelazi površinu od 400 m², pa je u daljnjem tekstu opisana procedura za dobivanje rješenja o uvjetima građenja. Rješenje o uvjetima građenja izdaje se na temelju idejnog projekta kojeg čine tekstualni i grafički prilozi kojima se daju osnovna oblikovno-funkcionalna i tehnička rješenja građevine, te smještaj građevine na građevnoj čestici ucrtanu na posebnoj geodetskoj podlozi.
GRADNJA KUĆE – PREDRADNJE:
Prije početka projektiranja investitor je dužan obaviti sljedeće predradnje i izvaditi sljedeće dokumente:
1. Izvod iz katastarskog plana (ne stariji od 6 mjeseci)
koji možete izvaditi u Područnom uredu za katastar, odnosno Gradskom uredu za katastar i geodetske poslove. Detaljne informacije za vašu česticu pogledajte na internet stranicama www.katastar.hr, e-uprava.apis-it.hr
2. Dokaz o pravu gradnje
u zemljišnim knjigama potrebno je izvaditi zemljišno-knjižni izvadak, ne stariji od 6 mjeseci, kojim dokazujete svoje vlasništvo. Kupoprodajnim ili darovnim ugovorom ili nekim drugim dokumentom o nasljeđivanju dokazujete pravni slijed, odnosno Vaše vlasništvo koje možda još nije uknjiženo u zemljišnim knjigama. Pregled zemljišnih knjiga možete vidjeti na stranici www.e-izvadak.pravosudje.hr.
3. Uvjeti gradnje
U nadležnom uredu za graditeljstvo i prostorno uređenje u mjestu u kojem se nalazi vaša parcela provjerite je li zemljište građevinsko i može li se na njemu graditi. Na osnovi Izvoda iz katastarskog plana i posjedovnog lista, zatražite urbanističke uvjete gradnje, odnosno potvrdu o planskoj namjeni parcele. Urbanistički uvjeti zadani su urbanističkim planom. Prostorne planove županija možete pogledati na www.mgipu.hr
4. Geodetski snimak
Prema Zakonu o prostornom uređenju i gradnji, kao podloga za idejni projekt koristi se posebna geodetska podloga sa visinskim kotama i slojnicama terena koja treba biti ovjerena od strane Područnog ureda za katastar, odnosno Gradskog ureda za katastar i geodetske poslove. Geodetski snimak obavlja ovlašteni geodet.
5. Geotehnički elaborat
sastoji se od geomehaničkog izvještaja i geostatičkog proračuna. Geomehanička istraživanja dobro je napraviti u početku projekta, kako bi se na temelju sondažnog bušenja, te vađenja i ispitivanja uzoraka tla, utvrdila nosivost tla i nivo podzemne vode, te odabrala optimalna temeljna konstrukcija i time izbjegli nepotrebni troškovi. Geomehanički iskop je preporučeno raditi prije geodetskog snimka, kako bi geodet mogao očitati položaj bušotina. Geostatički proračun se radi nakon završenog idejnog projekta.
6. Postojeća građevina na parceli
ukoliko se na parceli nalazi postojeći stari objekt, morate dokazati njegov legitimitet (građevinska dozvola s nacrtima ili potvrda iz katastra da je objekt izgrađen prije 15.02.1968. godine). U slučaju da ne postoje odgovarajući nacrti, potrebno je naručiti arhitektonsko snimanje i iscrtavanje nacrta. Ovo je potrebno između ostalog i radi smanjenja troškova komunalne naknade za novu građevinu.
Nakon obavljenih priprema slijedi projektiranje kuće.
PROJEKTIRANJE
IDEJNI PROJEKT ZA DOBIVANJE RJEŠENJA O UVJETIMA GRADNJE
Kvalitetan projekt rezultat je međusobne komunikacije i dobre suradnje između investitora(korisnika) i arhitekta. Važno je da se točno odredi projektni zadatak u kojem će biti opisane želje i potrebe korisnika, da li želite modernu, rustikalnu, hi-tech ili klasičnu kuću (morate biti svjesni da već samim odabirom arhitekta i njegovog stila ste donekle odredili u kojem smjeru će biti stil vaše kuće), da li želite prizemnicu, katnicu, kosi ili ravni krov, broj soba, kupaonica, da li imate posebnih navika, hobija, da li garaža ili ne, bazen (za bazen do 24 m² nije potrebna dozvola), teretana…
Također je važno znati za koga se projektira, za koliko osoba, kojih generacija… Ukratko da opišete svoj stil života i životne navike. Jedna od vrlo bitnih stvari prije samog početka projektiranja je napraviti financijsku konstrukciju i odrediti budžet kojim raspolažete. Arhitektu je potrebno iskreno dati do znanja u kojem rangu cijena se možete kretati od jeftinijih, srednjih, do skupljih što će uveliko olakšati daljnji rad kako ne bi dolazilo do nesuglasica prilikom projektiranja i odabira opreme.
Proces projektiranja i izrade idejnog rješenja ovisi o stupnju složenosti kuće, da li se radi o jednostavnijoj kući manje kvadrature ili kompliciranijoj, većoj kući sa većim brojem sadržaja koje treba objediniti u funkcionalnu i estetsku cjelinu. Proces također ovisi o inspiraciji arhitekata, o brzini reagiranja i povratnoj informaciji investitora na predloženo rješenje, povjerenju investitora prema arhitektu i slobodi projektiranja koju investitor daje arhitektu. Proces može trajati od dva – tri tjedna pa do mjesec, dva, a ponekad i tri.
Nakon što je kuća isprojektirana, dovršava se idejni projekt kojeg čine tekstualni i grafički prilozi kojim se daju osnovna oblikovno-funkcionalna i tehnička rješenja građevine, te smještaj građevine na građevnoj čestici ucrtane na posebnoj geodetskoj koji se predaje uz zahtjev za izdavanje Rješenja o uvjetima građenja.
PREDAJA ZAHTJEVA ZA IZDAVANJE RJEŠENJA O UVJETIMA GRAĐENJA
Zahtjev za izdavanje rješenja o uvjetima građenja u pisanom obliku podnosi investitor. Zahtjevu za izdavanje rješenja o uvjetima građenja investitor prilaže:
- tri primjerka idejnog projekta čija je situacija prikazana na odgovarajućoj posebnoj geodetskoj podlozi,
- posebne uvjete tijela državne uprave nadležnog za poslove kulturnih dobara za građevinu koja se nalazi u naselju ili dijelu naselja, koje je upisano u Registar kulturnih dobara Republike Hrvatske kao kulturnopovijesna cjelina ili je građevina upisana u taj Registar kao kulturno dobro,
- pisano izvješće i potvrdu o nostrifikaciji idejnog projekta ako je projekt izrađen prema stranim propisima,
- dokaz da ima pravo graditi na zemljištu od kojeg će se formirati građevna čestica, odnosno na postojećoj građevini.
Dokaz da investitor ima pravo graditi:
Dokazom da investitor ima pravo graditi smatra se osobito:
- izvadak iz zemljišne knjige iz kojeg je vidljivo da je investitor vlasnik ili nositelj prava građenja na građevnoj čestici ili građevini na kojoj se namjerava graditi,
- ugovor ili odluka nadležne državne vlasti na temelju koje je investitor stekao pravo vlasništva, pravo građenja ili pravo služnosti,
- ugovor o ortakluku sklopljen s vlasnikom nekretnine, čiji je cilj zajedničko građenje ili rekonstrukcija,
- ugovor o koncesiji kojim se stječe pravo građenja,
- pisana suglasnost vlasnika postojeće građevine u slučaju rekonstrukcije te građevine ako posebnim zakonom nije drukčije određeno,
- pisana suglasnost fiducijarnog vlasnika dana dotadašnjem vlasniku nekretnine koji je investitor.
Nakon što se preda zahtjev, u tijeku vođenja upravnog postupka radi ishođenja rješenja o uvjetima građenja provodi se: očevid na građevnoj čestici, u postupku sudjeluju osobe određene posebnim propisima radi pribavljanja posebnih uvjeta, a radi uvida u idejni projekt i izjašnjenja o istom pozivaju se stranke (investitor, vlasnik nekretnine za koju se izdaje rješenje i nositelj drugih stvarnih prava na nekretnini koja neposredno graniči s nekretninom za koju se izdaje rješenje te javna ustanova za upravljanje nacionalnim parkom i parkom prirode i jedinica lokalne samouprave na čijem se području nalazi nekretnina). Način pozivanja stranaka u postupku propisan je Zakonom. Cijeli postupak prosječno traje oko mjesec do dva, no ponekad se to zna odužiti i na četiri, pet mjeseci.
Rješenje o uvjetima građenja ne može se donijeti dok investitor ne plati komunalni doprinos i vodni doprinos u skladu s posebnim propisima, odnosno dok ne plati prvi obrok doprinosa ako mu je odobrena obročna otplata. Protiv rješenja o uvjetima građenja koje je izdalo nadležno tijelo stranke u postupku mogu u roku od 14 dana podnijeti žalbu Ministarstvu graditeljstva i prostornog uređenja. Ukoliko nema pritužbi rješenje postaje pravomoćno.
GLAVNI PROJEKT
Nakon dobivanja rješenja o uvjetima građenja, potrebno je izraditi glavni projekt koji investitor mora imati na gradilištu. Glavni projekt je skup međusobno usklađenih projekata kojima se daje tehničko rješenje građevine i dokazuje ispunjavanje bitnih zahtjeva za građevinu, kao i drugih zahtjeva prema ovom Zakonu i posebnih propisa te tehničkih specifikacija. Glavni projekt ne smije u pogledu lokacijskih uvjeta biti u suprotnosti s idejnim projektom. Izrada glavnog projekta traje od 3-6 tjedana.
Glavni projekt čine sljedeći projekti:
- arhitektonski projekt
- projekt fizike zgrade
- građevinski projekt – projekt konstrukcije
- projekt elektroinstalacija
- projekt instalacije vodovoda i kanalizacije
- projekt strojarskih instalacija,
- troškovnik projektiranih radova
POČETAK GRADNJE
Građenju kuće može se pristupiti na temelju pravomoćnog rješenja o uvjetima građenja. Rješenje o uvjetima građenja prestaje važiti ako investitor ne pristupi građenju u roku od dvije godine od dana pravomoćnosti rješenja. Važenje rješenja o uvjetima građenja po zahtjevu investitora može se produžiti za dvije godine ako se nisu promijenili uvjeti u skladu s kojima je rješenje izdano. Rješenje o uvjetima građenja izdaje županijski ured za prostorno uređenje i graditeljstvo, odnosno Gradski ured za područje grada Zagreba, a ovjerava ga referent, ovlašteni arhitekt u odsjeku za graditeljstvo.
Investitor je dužan (tijelu koje je izdalo rješenje, građevinskoj inspekciji i inspekciji rada) prijaviti početak građenja kuće. U prijavi je dužan navesti izvođača i oznaku elaborata iskolčenja, podatke o projektantima glavnog projekta i njegovoj oznaci te uz prijavu priložiti izjave tih projektanata da su izradili navedeni projekt.
Obavezna dokumentacija koju investitor mora imati na gradilištu:
- pravomoćno rješenje o uvjetima građenja,
- glavni projekt
- elaborat iskolčenja građevine – geodetski prijenos tlocrta vanjskog obrisa građevine ili osi trase građevine koju je dozvoljeno graditi, na terenu unutar građevne čestice, i mora biti ovjereno od ovlaštenog geodeta.
Za građevine do 400 m2 prema Zakonu nema obaveze izrade izvedbenog projekta, no ako želite da vaša kuća bude u potpunosti kvalitetno izgrađena i riješeni svi detalji poželjno je kod arhitekta naručiti izvedbeni projekt. U njemu su razrađeni svi detalji za kvalitetnu gradnju, te se na temelju izvedbenog projekta rade konačni troškovnici koji će dati uvid u pravo stanje i precizniju procjenu troškova gradnje i opreme.
TROŠKOVNIK
Nakon izrade izvedbenog projekta u kojem je sve definirano radi se troškovnik. U njemu su točno definirani svi radovi koji su potrebni da bi se kuća izgradila. Troškovnik se sastoji od građevinsko – obrtničkih i instalaterski radova. Nakon izrade troškovnika u kojem su navedene sve potrebne količine za pojedine radove, možete tražiti ponude za izvođenje od različitih firmi, te će se na taj način dobiti uvid u cijene za izvođenje.
ODABIR IZVOĐAČA
Na temelju troškovnika kojeg su vam ispunile različite firme za izvođenje odlučite se za onu koja vam najviše odgovara. Kao i u svemu treba gledati konačnu cijenu, no naravno ponekad cijena nije garancija kvalitete, pa će u tom slučaju preporuka dobro odrađenog posla od osobe u koju imate povjerenja dobro doći. Također je poželjno prije konačnog odabira izvođača pogledati njegove reference i uživo pogledati njihove izvedene projekte.
NADZOR
Projektantski nadzor:
Uvođenje izvođača radova u posao, pojašnjenja projekta voditelju gradilišta, upozoravanje izvođača na eventualne probleme i promjene, dolazak na gradilište po pozivu izvođača (voditelja gradnje) ili investitora, rješavanje tekuće problematike na gradilištu, pojašnjenje radova investitoru, kontrola radova prema projektu, koordinacija investitora sa izvođačem i svim sudionicima vezanim uz gradnju.
Stručni nadzor:
U skladu sa Zakonom o prostornom uređenju i gradnji kao jedan od sudionika u gradnji je i nadzorni inženjer. To je osoba koja je ovlašteni arhitekt ili ovlašteni inženjer te koja u ime investitora (koji nije nužno graditeljske struke) obavlja posao stručnog nadzora. Važno je za reći da ta osoba ne može biti zaposlenik izvođača. Logično, jer je dužna kontrolirati njegov rad.
Osnove obveze nadzornog inženjera su:
- nadziranje građenja u skladu s aktima koje je izdalo tijelo graditeljstva (rješenjem o uvjetima građenja, potvrdom glavnog projekta, građevinskom dozvolaom)
- osigurati elaborat o iskolčenju na gradilištu (povjeriti ga za to ovlaštenoj osobi) – definirati tlocrtno i visinski poziciju budućeg objekta na parceli
- utvrditi da li izvođač ispunjava uvjete predviđene Zakonom o prostornom uređenju i gradnji te ostalim pripadajućim podzakonskim aktima
- odobriti sustav kontrole materijala i proizvoda koji se ugrađuju u građevinu
- upoznaje investitora o svim nepravilnostima i nedostacima pri građenju te poduzima odgovarajuće mjere u slučaju nepredviđenih okolnosti
- sastavlja završno izvješće o izvedbi građevine.
Bitno je još za naglasiti da se stručni nadzor za objekte čija je bruto površina manja od 400 m2 obavlja samo u području mehaničke otpornosti i stabilnosti građevine (popularno se naziva: ‘statika’ ili "konstrukcija") te uštede energije i toplinske zaštite. Isto vrijedi i za poljoprivredne objekte površine manje od 600 m2. Za navedene građevine dostatno je izvješće nadzornog inženjera kako bi se pokrenula procedura izdavanja uporabne dozvole. Svi objekti izvan ovih kategorija imaju uvjet za prethodno navedeno – tehnički pregled.
POČETAK KORIŠTENJA
Izgrađena zgrada građevinske bruto površine manje od 400 m² (i zgrada građevinske bruto površine manje od 600m2 za obavljanje isključivo poljoprivredne djelatnosti) može se početi koristiti odnosno staviti u pogon (i izdati rješenje za obavljanje djelatnosti po posebnom zakonu) nakon što investitor nadležnom upravnom tijelu za tu zgradu dostavi završno izviješće nadzornog inženjera o izvedbi građevine.
Za zgrade čija je građevinska (bruto) površina manja ili jednaka 400 m²
- ne izdaje se uporabna dozvola
- mogu se početi koristiti, nakon što investitor tijelu koje je izdalo rješenje o uvjetima građenja dostavi za tu građevinu završno izvješće nadzornog inženjera o izvedbi građevine.
INTERIJER
Investitor sam odlučuje do koje faze će angažirati arhitekta da ga prati kroz gradnju kuće. Pojedini investitori se odlučuju za arhitekte samo radi dobivanja dozvola, no važno je napomenuti da kuću gradite za sebe, te je važno da ta kuća bude funkcionalno i estetski isprojektirana, te u konačnici kvalitetno izvedena, kako izvana tako i iznutra. Interijer je vrlo važan i logičan slijed cijelog procesa projektiranja i gradnje, koji daje završni finish, pečat i osobnost kući kako bi u njoj u potpunosti mogli uživati, odmarati i biti ponosni na kuću iz snova koju prvenstveno gradite da u njoj u potpunosti guštate…
KORISNI LINKOVI:
